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martedì 19 aprile 2016

#Fate presto! Anche nell'immobiliare

Dunque, facciamo un po' mente locale.

Ripartiamo da giugno 2015. Tutte le modifiche sono a mezzo decreto legge.
Lesione del diritto di difesa del debitore: il nuovo art. 2929-bis, c.c., ammette l'esecuzione forzata su beni immobili anche se sottoposti a vincolo di indisponibilità (o oggetto di alienazione a titolo gratuito), senza la preventiva sentenza dichiarativa di inefficacia del vincolo o del trasferimento, laddove il vincolo sia sorto successivamente al sorgere del credito e se il pignoramento è stato trascritto entro un anno dalla data in cui l'atto stesso è stato trascritto. La possibilità è concessa anche ai creditori anteriori se, entro un anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole, intervengono nell'esecuzione promossa da altri.
Informatizzazione, privatizzazione  e ipervelocizzazione delle procedure esecutive: le aste di beni immobili si effettueranno online sul portale unico delle vendite pubbliche e la pubblicità - a cura di un professionista - sarà obbligatoria, a pena di estinzione della procedura. Il termine di deposito dell'istanza si riduce a 60 giorni, mentre il giudice - nel fissa il numero, non inferiore a tre, degli esperimenti di vendita - determina anche il prezzo d'asta, da agganciare a quello di mercato del bene. Poi, per essere proprio sicuri che ci sia qualcosa da vendere, si permette ai creditori di accedere alle diverse banche dati anche pubbliche, rivolgendosi direttamente ai gestori.
(Apro parentesi. Ecco dov'è finito il ruolo degli intellettuali. Affermato notaio, professore alla Pontificia Università Lateranense, scrive tweet come questo:
chiusa parentesi).

Febbraio 2016. Un altro decreto legge.
Agevolazioni alle banche ad acquistare e rivendere gli immobili oggetto di esecuzione: l'art. 16, D.L. 14 febbraio 2016, n. 18, mod. con L. 49 del 2016, è sostanzialmente uno stimolo fiscale al capitale privato ad avviare attività di investimento nel settore immobiliare a scopo speculativo. La cessione di beni immobili a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.
(Di questo, e di quello che viene subito dopo, ne ho parlato diffusamente qui. Riporto comunque un tweet assai interessante, per capire la genesi di certe norme di legge
Il popolo, si sa, è sovrano).

Secondo un recente rapporto Cerved, queste norme dovrebbero porta, una volta a regime, ad una riduzione del 28% dei tempi di risoluzione dei fallimenti e del 20% della durata delle esecuzioni immobiliari. Secondo Banca d'Italia, l'impatto potrebbe essere ancora più rilevante. Eppure alle banche non basta. 

Marzo 2016. Arriva in Parlamento, per i pareri di prammatica, un decreto legislativo di recepimento di una Direttiva UE.
Una delle norme (vedi) prevedeva l'introduzione nel TUB dell'art. 120-quinquiesdecies, con sostanziale abrogazione del patto commissorio per i mutui garantiti da ipoteca su immobili residenziali: "le parti del contratto [notoriamente sullo stesso piano: N.d.R.] possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito [cioè del mutuo: N.d.R.] o successivamente [cioè da ora in poi, anche sui mutui che avete già acceso da chissà quando: N.d.R.], che in caso di inadempimento del consumatore [cioè vostro: N.d.R.] la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale [casa vostra: N.d.R.] o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta[no] l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all'inadempimento...".
(Parentesi. Con il riconoscimento del "diritto del consumatore all'eccedenza" si è voluto poter sostenere che non si tratta di una legalizzazione del patto commissorio, ma soltanto di una riaffermazione della legittimità del patto marciano. Una foglia di fico).
Il Fatto Quotidiano si accorge per primo dell'importanza della questione e lancia l'allarme.
Lo schema di decreto si impantana, sommerso dalle proposte di modifica.
(Altra parentesi. Il sito bufale.net ritiene che l'allarme per questa disposizione sia ingiustificato. Secondo loro, infatti, l'immediato trasferimento di proprietà dell'immobile senza necessità di procedura esecutiva è un dettaglio, mentre il fatto che la pattuizione possa essere inserita anche nei contratti in essere un nonnulla, dovendo essere accettata dal debitore. Non bastasse questo, vi si legge anche che "l’atto del Governo... dovrà comunque essere approvato in seconda battuta dal Parlamento", probabilmente riferendosi al parere non vincolante delle commissioni parlamentari: per l'iter v. qui. Propongo di modificare il nome del sito).
Il 20 aprile il C.d.M. approva finalmente lo schema di decreto. Il numero minimo di rate non pagate per procedere all'esproprio sale da 7 (art.40, TUB) a 18; è eliminata la possibile retroattività della disposizione; si prevede la possibilità che le parti si accordino affinché l'esproprio comporti liberazione del debitore anche nel caso in cui il valore effettivo di questo sia inferiore al debito residuo (datio in solutum).
Insomma, un brodino. E infatti...

Aprile 2016 (il malato è grave).
Arriva il fondo Atlant(id)e.
Si tratta, come è noto, di una iniziativa talmente privata che non soltanto è stata pensata al Ministero dell'Economia (sezione CDP) insieme al re delle operazioni di sistema, ma che addirittura - per funzionare un po' meglio - richiede un ulteriore intervento governativo via decreto legge. Ecco cosa si legge sul sito del governo con data 11 aprile: "nei prossimi giorni [ma si dovrebbe andare verso fine mese: N.d.R.] il Governo completerà il quadro delle misure che renderanno più semplici e veloci le procedure concorsuali e quelle di recupero dei crediti in modo da ridurre e rendere più prevedibili e rapidi i tempi di rientro. L’adeguamento ai migliori standard internazionali delle procedure concorsuali e fallimentari aiuterà a gestire meglio le crisi aziendali nell'interesse di tutti gli stakeholder".
Dotto', so' norme vecchie!
Gira che ti rigira, si batte sempre lì. Quanto è lenta questa giustizia, signora mia!
Banca d'Italia ha (ri)aperto le danze.
E poi, queste asta sono una noia, una perdita di tempo e soldi...
A rimorchio, arriva subito l'unico Salmonato non commestibile.



Lo stesso articolo del Sole24Ore spiega, in soldoni, quanto è importante rendere sempre più effettive le norme sull'esproprio immediato degli immobili, magari con l'ennesimo decreto legge: "il Governo sta anche valutando se permettere alle banche di escutere le garanzie (immobili e capannoni) senza passare dalle aste, che deprimono il prezzo. Oggi è vietato. Questo da un lato velocizzerebbe i tempi e salvaguarderebbe il valore delle garanzie stesse, dall'altro potrebbe però creare alcuni effetti collaterali. Il primo - sottolinea un banchiere - per gli istituti di credito stessi: «Le banche sanno gestire capannoni industriali difficili da vendere o case in quartieri dove non c'è mercato?». Il secondo è sociale: «Che impatto ha l'escussione veloce soprattutto sulle famiglie? - si chiede Bonissoni -. L'impatto sociale fino ad oggi è stato mitigato dalla lunghezza delle procedure, ma un domani potrebbe aumentare. Il rischio è che, prima o poi, bisognerà studiare altre forme di ammortizzatori sociali»".

ECCO UNA NUOVA DECLINAZIONE DEL "FATE PRESTO!". QUESTA VOLTA, PER PRENDERSI CASE (E, IN FUTURO, CAPANNONI), DA RIVENDERE SUBITO AL MIGLIOR OFFERENTE.

 Infatti, soprattutto dopo le modifiche dello scorso anno, fa capolino anche nel sistema italiano un nuovo tipo di società, la REOCO (acronimo di real estate owned company).
Si tratta di una società immobiliare detenuta dagli stessi investitori che hanno partecipato alla operazione di acquisto del credito e che può partecipare alle aste di acquisto della garanzia del credito stesso, sia per stimolare gli intervenuti a rilanciare fino al raggiungimento dell’incasso previsto dal business plan di recupero, sia - eventualmente - per acquistare il bene, valorizzarlo e, in un anno o due (ma guarda un po'!) rivenderlo. L'investimento in NPL, in sostanza, si trasforma in operazione di valorizzazione immobiliare.
Banca Intesa è capofila in questo genere di operazioni.
Allora, è chiaro il motivo per cui è così importante approvare una norma che permette di evitare la procedura esecutiva? Si evitano un sacco di passaggi prima che la REOCO possa iniziare a valorizzare il bene.

Aggiungo un tweet. Mi è venuto in mente, così.
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